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中铁信托激进发行尝苦果 4款地产信托18亿风险敞口

2014-07-28 05:36:00 理财周报 

  “项目发行规模增长与今年问题的出现可以说不无联系,业务扩张的同时项目管理要跟上才行。”

  理财周报记者 王俊丹/上海报道

  2014年是信托产品兑付的多事之年,融资方资金链断裂、老板跑路、债务危机等桥段轮番上演。中铁信托则多次成为事件的牵连方。

  年内中铁信托先后有4款运行期内产品的融资方出现债务问题。值得注意的是,4款产品都成立于2013年上半年,且募集资金最终用途均为房地产建设。

  这或与此时点内公司房地产项目略显激进的发行不无关系。

  4款问题产品

  2013年一季度,中铁信托“优债1304期城中村改造二期项目集合资金信托计划”、“优债1309期城中村改造一期项目集合资金信托计划”先后成立。募资金额分别为5亿元和6亿元。

  两款信托结构类似,融资方是武汉铁机中润置业有限公司,信托资金通过受让铁机中润对普提金集团的应收账款,用于武汉市洪山区铁机村城中村改造H1、H2、H3地块还建房项目建设。

  据了解,铁机中润是房地产开发商普提金集团的下属子公司,而就在信托计划发行当年底,普提金集团已因借款合同纠纷开始被当地金融机构申请财产保全,同时项目担保方湖北凯旋门持有的汉口银行全部股权亦被悉数冻结。

  同于2013年一季度成立的“成渝钒钛贷款项目集合资金信托”也撞上债务问题的枪口。

  该项目募资3.5亿元,向成渝钒钛科技有限公司信托贷款,根据记者了解到的情况,贷款资金最终用于成渝钒钛新区修建。

  然而,就在今年7月,成渝钒钛的母公司川威集团被宣布实施债务重整。原因即是成渝钒钛修建新区时的超百亿贷款,致使公司财务费用过高,还款压力大,引起资金紧张。

  接着,“宜华系”老板事件曝光,中铁信托又一款产品陷入危局。

  2013年2月,按照与宜华地产(000150,股吧)全资子公司广东宜华房地产开发有限公司签署债权转让协议约定,中铁信托“优债1314宜华项目集合资金信托”成立,募资3.5亿元,用于受让广东宜华对宜华地产不超过3.5亿元的应收债权。

  虽然融资方问题重重,中铁信托披露的运行管理报告中,几款产品运行状况都显示为正常。

  对此,中铁信托方面并未做出回应。

  2013年房地产激进

  这或许不是个巧合。

  在4款产品成立的2013年上半年,中铁信托在发行房地产项目上照比往年颇显激进。用益信托数据显示,中铁信托上半年共成立房地产集合项目36个,募资规模89.28亿元,是前后5年里,同期发行房地产集合项目规模最大的一年。今年上半年,发行规模亦出现明显下降,成立规模仅34.74亿元,比2013年下降61%。

  而彼时正值房地产调控政策进行时,虽然各地“新国五条”及细则出台并未给房地产市场带来明显影响,一二线城市房价仍上涨迅猛,但住房供需在一二线及三四线城市之间的分化已经明显可见。

  中铁信托一位信托经理曾表示,房地产项目融资方一般是规模较大、抗风险能力较强的大型房企,且风控措施非常严格,对抵押物进行细致审核。

  的确,观察其项目,其中不乏恒大集团、碧桂园等知名开发商,但中小房企的身影也隐现其中。

  如上述普提金集团,公开资料显示,截至2013年3季度末,其当年主营收入约1亿元,但同期流动负债达45亿元。

  而宜华地产虽为上市公司,但其土地主要布局在二三线城市,且融资成本偏高。本身债务问题严重,高融资成本更是雪上加霜。与中铁信托的债权回购条款中,信托计划期满时,宜华地产应收债权回购的年化溢价率为13.3%。

(责任编辑:王钠 HN025)
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